V Zakonu o spremembah in dopolnitvah ZDDV-1 je predlagatelj med administrativne poenostavitve uvrstil ukinitev izjave iz 45. člena ZDDV-1. Davčna zavezanca, ki želita obdavčiti dobavo nepremičnine ali najemnino, FURS-u ne pošiljata več vsak svoje izjave, pač pa morata na zahtevo davčnega organa dokazati obstoj predhodnega dogovora o obdavčitvi transakcije v zvezi z nepremičninami.
Oprostitev transakcij z nepremičninami postavlja zavezance, ki so nepremičnine nabavili z DDV in uveljavljali pravico do odbitka vstopnega DDV, v položaj, da morajo vrniti vstopni DDV, če začnejo nepremičnino oddajati v oproščen najem, ali če jo prodajo brez obračuna DDV. Posledično se jim za del vstopnega DDV, ki ga morajo vrniti državi, zmanjša zaslužek pri prodaji ali pa se za ta znesek poviša prodajna cena, če seveda stanje na trgu to dopušča. Če dobavitelj DDV, ki ga ni mogel odbiti, deloma ali v celoti prevali na kupca ali najemnika z višjo ceno (ki vključuje neodbitni DDV, ki se ne prikaže posebej na računu), potem najemnik ali nov lastnik, ki nepremičnino uporablja za obdavčeno dejavnost, strošek v zvezi z njo vključi v ceno skupaj z DDV in od nje obračuna DDV.
Kaj prinaša predlagana sprememba?
Z letom 2019 se je ukinila obveznost davčnih zavezancev, da bi kot pogoj za obdavčitev transakcij z nepremičninami oddajali izjave. Namesto tega morata zavezanca dokazati obstoj predhodnega dogovora o obdavčitvi transakcije v zvezi z nepremičninami na zahtevo davčnega organa. Po novem se morata torej stranki pisno in vnaprej dogovoriti, da bo ransakcija
obdavčena, ne da bi to v tistem trenutku poročali FURS-u. Pisno zato, ker je določeno, da bo treba dokazovati, da je prišlo do dogovora (z dokazovanjem ustnega dogovora so običajno težave). Najbolj logično je, da se tak dogovor vključi v kupoprodajno pogodbo in povsem jasno je, da samo dejstvo dejanskega obračuna DDV ne bo zadostovalo.
Drugo vprašanje je, kaj pomeni pridevnik »vnaprejšnji«. V kontekstu določbe je edini možni pomen »pred nastankom obdavčljivega dogodka«, torej preden je treba obračunati DDV. Če predvidimo, da stranki kupoprodajno pogodbo za dobavo nepremičnine vedno skleneta, še preden pride do prenosa pravice razpolaganja, potem ta termin ne bi smel biti problem.
Od 1. januarja 2019 dalje torej zavezanci na FURS ne pošiljajo več izjav za obdavčitev transakcij z nepremičninami. Namesto njih sklepajo vnaprejšnje dogovore o obdavčitvi pod enakimi pogoji, kot veljajo zdaj. Glede na to, da kupec ali najemnik z izjavo oziroma po novem s sklenitvijo sporazuma soglaša s plačilom DDV, mu soglasje k obdavčitvi ne zagotavljata tudi takojšnjega odbitka vstopnega DDV. Zavezanec naj pred sklenitvijo dogovora tudi premisli, kakšen bo njegov strošek DDV, če obstaja možnost, da se okoliščine njegovega poslovanja v prihodnosti spremenijo.